Les Brèves

  • 499 786 €

    C’est le montant moyen collecté en crowdfunding, par projet immobilier, au premier semestre 2018

LE CROWDFUNDING INVESTIT LE BÂTIMENT

FINANCEMENT

Depuis deux ans, le financement participatif connaît un réel essor en immobilier. Aujourd’hui, en France, plus de cent projets ont été cofinancés dont quelques-uns en Centre-Val de Loire. Mais des risques existent pour les investisseurs. Claire Seznec

Ces dernières années, le crowdfunding, autrement appelé le financement participatif, a le vent en poupe pour lancer des projets culturels, artistiques, associatifs et encore caritatifs. En immobilier locatif, le concept existe également mais uniquement depuis le printemps dernier. L’idée d’élargir le champ d’action des plateformes de crowdfunding date pourtant de l’été 2017, lorsque l’Autorité des marchés financiers (AMF) a indiqué vouloir les ouvrir à l’immobilier. Entre-temps, il a fallu inventer un nouveau cadre légal français afin de sortir des formules réglementées de « l’immobilier papier » (l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part et non pas de l’immobilier en direct, ndlr). Les tout pre miers agréments viennent d’être délivrés. Le principe ? La plateforme habilitée est désormais en mesure de lever des fonds auprès d’investisseurs professionnels ou non professionnels, lesquels souscrivent, collectivement et via Internet, à des émissions de titres financiers. Une structure dédiée à l’achat des biens immobiliers accueille les investissements. Ces derniers peuvent porter sur différentes catégories (logements, bureaux, murs de commerce, terrains, etc.), dont la vocation est d’être louée. En clair, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur pour participer à un cofinancement d’un immeuble d’habitation, de bureaux, d’hôtels.

Et ce système attire : au premier semestre 2018, les plateformes habilitées ont collecté « 62 millions d’euros », soit 72 % de plus par rapport à l’année précédente d’après des données collectées auprès de vingt-trois plateformes. Elles auraient également remboursé près de 19 millions d’euros (+50 %).

Au premier semestre, 126 projets ont été entièrement financés par le crowdfunding. Leur typologie est variée : 57 % sont des projets résidentiels, 14 % concernent les marchands de biens, 10 % sont en lien avec l’aménagement, 8 % sont des commerces, et enfin 5 % sont des hôtels. Géographiquement parlant, la majeure partie des opérations se situe en Île-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes et en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En Centre-Val de Loire, les projets se font, pour l’heure, plus rares mais ils existent bel et bien (lire ci-contre).

Attention aux dérapages

Comme tout investissement, le risque est multiple. Les chantiers peuvent être retardés pour causes d’intempéries, de fouilles, de problèmes de voisinage ou de défaillance des entreprises sous-traitantes ; le programme immobilier peut être perturbé par la commercialisation ; le promoteur lui-même peut faiblir dans ses engagements, voire mettre la clef sous la porte. Ce dernier dérapage est d’ailleurs arrivé une fois l’année dernière au promoteur Terlat qui n’a pas pu rembourser des centaines de cofinanceurs en ligne... Depuis, la vigilance est de mise parmi les acteurs de la finance participative. Avant les mises en ligne des collectes, ils vérifient le niveau de précommercialisation de l’opération, l’obtention des permis de construire et encore le business plan. Ces contrôles ont été vivement demandés par la Fédération des promoteurs immobiliers, et ce, dès l’année dernière. Elle a notamment publié une liste de six « bonnes pratiques du crowdfunding immobilier » à destination des plateformes agréées. Quelques sites ont décidé d’aller plus loin dans la démarche en fixant des limites aux montants des collectes, suivant la taille du promoteur et son état financier.

Néanmoins, ces précautions n’enlèvent en rien les risques pour l’investisseur. D’après le site Hellocrowdfunding, qui suit l’évolution de toutes les opérations immobilières en financement participatif, « 11 % des dossiers en cours ayant levé des fonds sont, à ce jour, en retard par rapport à leur date initiale de débouclage ». Il s’agirait du taux le plus élevé jamais enregistré en France. Alors, pour limiter les fameux risques, plusieurs questions sont à se poser : combien de projets la plateforme choisie a-t-elle financés ? Y a-t-il eu des retards ? L’analyse de faisabilité a-t-elle été approuvée ? Quel est le montage financier du projet ? Quel est le taux de réussite du promoteur ? Une fois lancé, l’investisseur a ensuite le droit de demander un suivi régulier de l’opération financée pendant toute la durée de la levée de fonds. Cette période peut aller jusqu’à vingt-quatre mois. 

Les Brèves

  • UN PROGRAMME FINANCÉ À CHAMBRAY

    En parcourant la vingtaine de sites de crowdfunding immobilier, un projet prévu en Indre-et-Loire attire l’attention. Il s’agit d’une création d’un bâtiment à usage commercial de 2 200 m2 avec « 122 places de stationnement », dans la zone Grand Sud de Chambray-lès-Tours. Initialement, le projet a recherché 1,6 million d’euros pour financer une partie des fonds propres nécessaires à sa réalisation. Finalement, 2 millions ont été récoltés. Le planning de l’opération ? Le terrain a été acquis en juin dernier et les travaux ont démarré dans la foulée avec la destruction d’un bâtiment qui accueillait anciennement le magasin Truffaut, ce dernier s’étant installé à la Petite Madelaine. À sa place donc, l’enseigne de déstockage Stokomani va s’implanter. D’après le promoteur, le groupe Axtom, la livraison du site est prévue pour juillet 2019.