Les Brèves

  • Le PTZ voué à disparaître

    Après avoir diminué de près d’un tiers en 2018, le Prêt à Taux Zéro va être supprimé en 2020 dans les zones B2 et C. Si certains constructeurs s’insurgent et déplorent sa disparition en zone rurale, pour d’autres, ce n’est pas un problème. Beaucoup considèrent que les aides faussent le marché, et que celui-ci finit toujours par s’adapter. Les taux historiquement bas compensant de toute façon l’enveloppe financière supplémentaire qu’apportait le PTZ. Tous, en revanche, sont d’accord pour dénoncer l’empilage des réglementations thermiques et des différentes contraintes de construction qui freinent le marché…

DANS LA PEAU D’UN BANQUIER

Financement d’un bien

L’accession à la propriété est une étape déterminante dans la construction d’une vie.

C’est l’aboutissement d’un rêve, et cela constitue une période charnière dans la constitution d’un patrimoine. Le banquier, souvent maudit lorsqu’il vous refuse le prêt, s’appuie pourtant sur différents éléments objectifs pour analyser votre dossier... Laurence Boléat

La prise de décision d’un banquier repose d’abord sur deux grands principes, que l’on regroupe sous le vocable d’analyse de risque. Ces deux principes sont eux-mêmes découpés en différents segments, qui permettent d’évaluer le niveau du risque. Une opération de crédit repose sur la capacité de l’emprunteur à faire face à ses engagements. « Un crédit vous engage et doit être remboursé », a-t-on l’habitude d’entendre désormais : cette phrase s’inscrit désormais dans toutes les publicités diffusées par les organismes de prêt. Le banquier va donc vérifier que vous êtes capable de rembourser vos échéances mensuelles.

Le risque d’échéance en première analyse

Il va d’abord calculer votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus, selon la règle française communément admise. Il va s’intéresser également au saut de charge que va générer le nouvel emprunt, au passif déjà existant et au reste à vivre après le paiement des échéances. Ensuite, il va vérifier la tenue de vos comptes bancaires pour savoir si vous êtes capable de gérer votre budget et d’honorer vos charges fixes. Puis il identifiera si vous recourez de façon importante au crédit et si vous présentez un profil consumériste. La notion de trajet domicile-travail dans votre nouveau logement peut aussi entrer en ligne de compte. Si vous devez effectuer de nombreux kilomètres en voiture chaque jour, cela augmente vos dépenses et engendre de la fatigue. Et un prêteur responsable préfère garder son client en bonne santé…


« chef d’entreprise, si vous ne disposez pas de trois bilans, l’affaire se complique… »

Point clef de vigilance : la nature de vos revenus et le contrat de travail. Un contrat à durée déterminé ou des missions d’intérim posent problème à tous les organismes, sauf à prouver que vous fonctionnez ainsi depuis plusieurs années. Si vous vivez de vos rentes, un examen attentif des différentes sources de revenus sera effectué, afin de prouver leur pérennité. En général, trois années de recul sont exigées.

En tant que chef d’entreprise, si vous ne disposez pas de trois bilans, l’affaire se complique, à moins d’offrir de solides garanties. C’est néanmoins possible si votre banque vous connaît depuis longtemps, que vous lui proposez d’hypothéquer un bien supplémentaire, de nantir un contrat d'assurance vie, ou qu’un membre de votre famille, client de la banque de préférence, se porte caution…

Le risque en capital en deuxième

Il correspond au niveau de perte que subira la banque en cas de défaillance de votre part. Ce risque est apprécié en fonction des garanties proposées (hypothécaires, cautions, nantissement, assurance décès invalidité et chômage…). Il demande une analyse rigoureuse du coût total de l’opération, en particulier dans le cas de la construction d’une maison individuelle. Si vous oubliez de chiffrer les raccordements une fois votre maison construite, sans eau, électricité, ni évacuations, elle ne sera pas habitable. Dans l’ancien, si vous oubliez les honoraires d’agence, il manquera de l’argent le jour de la signature chez le notaire. L’objectif de ce chiffrage est que vous puissiez mener votre opération à son terme, sans recourir à des prêts supplémentaires qui mettraient en péril votre solvabilité.

La notion d’apport personnel est aussi très importante. Elle minimise de facto le risque final, mais elle permet aussi de mesurer votre degré d’implication. Un client qui accepte de mobiliser son épargne pour financer son opération prouve qu’il croie en son projet. Face aux accidents de la vie, il montrera une plus grande détermination à conserver son patrimoine. À l’appui de ce risque, la banque peut être amenée à effectuer une expertise. Afin de vérifier que l’ensemble des frais engagés correspond bien à la valeur du bien. La crainte est qu’en cas de défaillance et de vente forcée, la valeur sur le marché soit nettement inférieure à la créance.

« le prêt immobilier reste un produit bancaire peu rentable, qui sert à vendre d’autres services »


Le banquier reste un être subjectif…

Votre banquier n’est pas seulement un être froid et calculateur ! Il possède aussi une part de subjectivité qui influence sa décision, en fonction de son expérience dans le métier, de la vie et de la personnalité de l’emprunteur. Parfois, il vous faudra convaincre. Face à un directeur d’agence dubitatif, mieux vaut préparer ses arguments…

D’autant que le prêt immobilier reste un produit bancaire peu rentable. Sa seule vertu est de capter de nouveaux clients – et de conserver les anciens – dans l’espoir de leur vendre ensuite d’autres services, en particulier des assurances. Donc, si votre dossier présente des fragilités et que vous ne jouez pas le jeu de la vente additionnelle, il sera difficile d’obtenir un prêt chez un organisme qui ne vous connaît pas. En tout état de cause, il convient de préparer son dossier et ne pas hésiter à se présenter avec une valise de justificatifs. Les règles en matière de KYC (Know Your Customer), qui signifie « connaître son client », obligations faites à toutes les banques, se sont considérablement durcies après les multiples crises et scandales financiers. 

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