Les Brèves

    TOURS ATTIRE LES INVESTISSEURS

    Construction

    Les petites surfaces sont prisées à Tours, tant à l’achat qu’à la location. De nombreux investisseurs se ruent dessus pour les louer aux futurs étudiants tourangeaux. Claire Seznec

    En un an, les prix des logements à l’achat n’ont augmenté que de 0,4 % à Tours, soit un prix de 2 422 € le m2 (la moyenne nationale est de 3 600 €/m2). Alors, depuis trois ans, les investisseurs s’arrachent les appartements, notamment les studios et les T2, afin de les louer par la suite aux étudiants, toujours en demande. Ils sont tout de même 19 % à vivre à Tours. Cette année, les demandes ont bondi sur les petites surfaces à partir du mois de mai. Il faut dire que la rentabilité est de « 6 à 7 % » à Tours pour des taux d’intérêt d’emprunt autour de 1 %. Bien évidemment, les logements les plus recherchés se situent dans l’hyper-centre, à côté de la gare et près des différentes facultés de la ville.

    Hausse des prix dans le neuf

    Mais les prix au mètre carré ont augmenté dans le neuf. En deux ans, la hausse est d’environ 200 euros. Dans l’ancien, en cinq ans, elle s’élève à 6,2 %. La cause ? La proximité avec Paris grâce à l’autoroute et au TGV. Le parc existant a battu des records de vente. Entre 2017 et 2018, le nombre de transactions a augmenté de 30 % avec une préférence pour les petites surfaces, une nouvelle fois. Par contre, il y a une pénurie des maisons de ville, d’autant que les prix au mètre carré frôlent alors les 4 000 euros... 

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    • 8e

      C’est le classement de Tours parmi les villes où il faut investir

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    • 400 €

      C’est le loyer moyen d’un logement en béguinage à Tours, soit le prix standard des logements sociaux

    LE BÉGUINAGE ATTIRE LES SENIORS

    Dans le quartier Monconseil, la résidence La Tourangelle a ouvert ses portes en juin dernier.

    À son initiative se trouve l’association Vivre en béguinage qui propose aux personnes âgées de vivre ensemble tout en gardant leur autonomie. Caire Seznec

    C’est une première à Tours, et même en région Centre-Val de Loire : une résidence en béguinage a ouvert ses portes à la mi-juin dans le quartier Monconseil, à côté d’une station de tramway. Mais qu’est-ce donc que le béguinage ? Historiquement, ce terme concerne des lieux où vivaient des communautés religieuses, souvent peuplées de femmes célibataires. Ces dernières années, en France, le concept a été relancé par l’association perpignanaise Vivre en béguinage. La résidence La Tourangelle est la 5e du genre en France :

    « il s’agit d’un petit collectif de seize logements allant du T2 au T3, avec un parking, un balcon, permettant aux personnes du 3e et du 4e âge de vivre et de vieillir dans un environnement paisible et en sécurité », explique Christophe Baiocco, le président de l’association. Cet habitat inclusif place l’Humain au cœur de tout. Il repose sur quatre grands piliers : l’aide et l’inclusion sociale des personnes fragiles ; la sécurité de la vie à domicile ; le soutien à l’autonomie ; et le soutien à la convivialité, « une des dimensions essentielles » pour nos seniors. Pour entrer dans une résidence en béguinage, les personnes doivent adhérer à l’association et suivre les différentes réunions d'information. « En France, la demande augmente car ce mode d’habitat se situe entre la maison qui devient trop grande et l’hébergement en institution (maison de retraite, Ehpad...) », précise Christophe Baiocco. Dans cette nouvelle résidence, les logements sont entièrement adaptés aux personnes à mobilité réduite et sont accessibles par un ascenseur. Chaque jour, Laurent, le gardien veilleur, travaille sur place.

    « une grande maison avec plein de gens bienveillants »

    De 60 à 89 ans

    Car vivre proche d’autres personnes n’est pas une fin en soi. Le béguinage est aussi un lieu de rencontres et d’échanges entre les résidents qui sont d’ailleurs, à 90 %, des résidentes. Laurent les connaît tous et les croise souvent dans les couloirs ou dans la salle de convivialité. Il est à la fois médiateur entre les habitants et l’association, bricoleur, homme de ménage, comptable, parfois taxi lorsqu’un nouveau résident arrive tard en ville... « L’intérêt, c’est la vie commune, la bonne humeur », soutient-il. Et en trois mois d’existence, la résidence tourangelle semble bien se porter et se remplit rapidement. Aujourd’hui, les habitants sont âgés de 60 à 89 ans. Certaines résidentes partent en vadrouille en voiture, comme de vieilles copines ; d’autres vont faire leurs courses en tram ; d’autres encore se promènent dans le quartier. Surtout, elles gardent toutes leur indépendance et leurs activités, comme Marie-Cécile. À 84 ans, elle avait toujours rêvé d’une « grande maison avec plein de gens bienveillants » où chacun partage sa vie tout en gardant son intimité. Chaque semaine, elle se rend à son cours de peinture, à son groupe de lecture. Pour elle, se sentir entourée au quotidien « fait du bien ». Laurent, le veilleur, frappe à la porte lorsqu’il n’a pas de nouvelles durant quelques jours. Les voisins et voisines viennent boire un café, discuter, voire fêter un anniversaire. Tout comme Patricia, jeune retraitée célibataire, et Anne, handicapée, les béguins, comme on les nomme, ont cherché et trouvé dans ce mode de vie un environnement « sécurisant » et « agréable », un peu comme dans un petit village. Même la famille et les amis peuvent rendre visite aux résidents puisque des chambres d’hôte ont été aménagées dans ce cadre. Elles sont réservées et utilisées par chacun, ce qui anime toujours ces lieux intergénérationnels. 

    + d'infos

    Vous voulez en savoir plus et découvrir les autres béguinages de l’association ? Rendez-vous sur www.vivre-en-beguinage.fr

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    • Le seul manque ? Une épicerie

      Le quartier Monconseil est tout nouveau à Tours. Les bâtiments sont sortis de terre, neufs, blancs, presqu’immaculés. Dans la rue principale, la rue Daniel-Mayer, on trouve un fleuriste, une pharmacie, un audioprothésiste, une boulangerie... Mais aucune épicerie ou autre commerce de proximité du même acabit. Pour les béguins de La Tourangelle, cela manque énormément. Ils sont obligés de prendre la voiture ou le tramway pour aller faire leurs courses, malgré leurs 75 ans d’âge moyen. Récemment, la Ville de Tours a annoncé l’ouverture d’un Carrefour City de 500 m2 pour le 18 décembre ainsi que d’une pizzeria. Un marché hebdomadaire pourrait même s’installer sur la place Pierre-Gandet à partir du printemps prochain.

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    • La domotique au service des seniors

      Avec la participation de VIVALIB, les logements adaptés du Clos des Cyprès peuvent bénéficier des nouvelles technologies, dont la domotique. Grâce à un bouton connecté situé sur le mur, par exemple, la personne âgée ou à mobilité réduite peut prévenir quelqu’un en cas de chute ou de problème particulier. La liaison est directement faite et agit en fonction d’un protocole arrêté en amont avec le locataire. Le plateau technique de Vivalib régule tous les appels d’urgence. Ce dispositif est également accessible sur un pendentif ou une montre.

    L’INTERGÉNÉRATIONNEL AU CŒUR DU BOURG

    Vivre ensemble

    En Touraine, l’habitat intergénérationnel se développe. Cette semaine, de nouveaux logements dédiés aux seniors ont été inaugurés à Chanceaux-sur-Choisille par Nexity et Tours Habitat. C.S.

    Dans le Clos des Cyprès, à Chanceaux-sur-Choisille, des logements adaptés au maintien à domicile des personnes âgées ont été construits au sein d’autres logements. L’objectif ? Mélanger les générations grâce à une « large gamme de typologies d’habitations » : 35 logements, dont 28 appartements (T2 et T3) et 7 maisons individuelles (de type T4). Parmi eux, dix sont labellisées VIVALIB, un label fondé en 2008 afin de favoriser l’autonomie à domicile des personnes vieillissantes. La situation géographique de l’îlot est primordiale pour cette autonomie. À Chanceaux, il se trouve à quelques pas de la mairie, d’un arrêt de bus et à 300 m d’un supermarché. Les familles, les jeunes travailleurs et les seniors sont ainsi amenés à se croiser et à se côtoyer dans la résidence. Un espace commun y a également été pensé pour lancer des activités ou faire des repas communs.

    « Aidants et protecteurs »

    « Les appartements seniors sont conçus pour être aidants et protecteurs » tout en étant non stigmatisants, affirme-t-on chez le promoteur de l’opération, Nexity et son partenaire Tours Habitat. D’ailleurs, à première vue, rien ne les distingue d’un autre appartement. En y regardant de plus près, on découvre plusieurs équipements spécifiques pour améliorer la vie quotidienne de ces résidents. Un chemin lumineux a été installé dans les chambres afin de se repérer facilement la nuit, pour aller aux toilettes par exemple. Les prises sont surélevées. Le bac de douche est extra-plat et le pare-douche a été conçu pour faciliter l’intervention d’un aidant. Dans les parties communes, les cheminements ont aussi été pensés pour améliorer l’accessibilité (ascenseur, pentes douces sans effet de seuil...). 

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      • Le PTZ voué à disparaître

        Après avoir diminué de près d’un tiers en 2018, le Prêt à Taux Zéro va être supprimé en 2020 dans les zones B2 et C. Si certains constructeurs s’insurgent et déplorent sa disparition en zone rurale, pour d’autres, ce n’est pas un problème. Beaucoup considèrent que les aides faussent le marché, et que celui-ci finit toujours par s’adapter. Les taux historiquement bas compensant de toute façon l’enveloppe financière supplémentaire qu’apportait le PTZ. Tous, en revanche, sont d’accord pour dénoncer l’empilage des réglementations thermiques et des différentes contraintes de construction qui freinent le marché…

      DANS LA PEAU D’UN BANQUIER

      Financement d’un bien

      L’accession à la propriété est une étape déterminante dans la construction d’une vie.

      C’est l’aboutissement d’un rêve, et cela constitue une période charnière dans la constitution d’un patrimoine. Le banquier, souvent maudit lorsqu’il vous refuse le prêt, s’appuie pourtant sur différents éléments objectifs pour analyser votre dossier... Laurence Boléat

      La prise de décision d’un banquier repose d’abord sur deux grands principes, que l’on regroupe sous le vocable d’analyse de risque. Ces deux principes sont eux-mêmes découpés en différents segments, qui permettent d’évaluer le niveau du risque. Une opération de crédit repose sur la capacité de l’emprunteur à faire face à ses engagements. « Un crédit vous engage et doit être remboursé », a-t-on l’habitude d’entendre désormais : cette phrase s’inscrit désormais dans toutes les publicités diffusées par les organismes de prêt. Le banquier va donc vérifier que vous êtes capable de rembourser vos échéances mensuelles.

      Le risque d’échéance en première analyse

      Il va d’abord calculer votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus, selon la règle française communément admise. Il va s’intéresser également au saut de charge que va générer le nouvel emprunt, au passif déjà existant et au reste à vivre après le paiement des échéances. Ensuite, il va vérifier la tenue de vos comptes bancaires pour savoir si vous êtes capable de gérer votre budget et d’honorer vos charges fixes. Puis il identifiera si vous recourez de façon importante au crédit et si vous présentez un profil consumériste. La notion de trajet domicile-travail dans votre nouveau logement peut aussi entrer en ligne de compte. Si vous devez effectuer de nombreux kilomètres en voiture chaque jour, cela augmente vos dépenses et engendre de la fatigue. Et un prêteur responsable préfère garder son client en bonne santé…


      « chef d’entreprise, si vous ne disposez pas de trois bilans, l’affaire se complique… »

      Point clef de vigilance : la nature de vos revenus et le contrat de travail. Un contrat à durée déterminé ou des missions d’intérim posent problème à tous les organismes, sauf à prouver que vous fonctionnez ainsi depuis plusieurs années. Si vous vivez de vos rentes, un examen attentif des différentes sources de revenus sera effectué, afin de prouver leur pérennité. En général, trois années de recul sont exigées.

      En tant que chef d’entreprise, si vous ne disposez pas de trois bilans, l’affaire se complique, à moins d’offrir de solides garanties. C’est néanmoins possible si votre banque vous connaît depuis longtemps, que vous lui proposez d’hypothéquer un bien supplémentaire, de nantir un contrat d'assurance vie, ou qu’un membre de votre famille, client de la banque de préférence, se porte caution…

      Le risque en capital en deuxième

      Il correspond au niveau de perte que subira la banque en cas de défaillance de votre part. Ce risque est apprécié en fonction des garanties proposées (hypothécaires, cautions, nantissement, assurance décès invalidité et chômage…). Il demande une analyse rigoureuse du coût total de l’opération, en particulier dans le cas de la construction d’une maison individuelle. Si vous oubliez de chiffrer les raccordements une fois votre maison construite, sans eau, électricité, ni évacuations, elle ne sera pas habitable. Dans l’ancien, si vous oubliez les honoraires d’agence, il manquera de l’argent le jour de la signature chez le notaire. L’objectif de ce chiffrage est que vous puissiez mener votre opération à son terme, sans recourir à des prêts supplémentaires qui mettraient en péril votre solvabilité.

      La notion d’apport personnel est aussi très importante. Elle minimise de facto le risque final, mais elle permet aussi de mesurer votre degré d’implication. Un client qui accepte de mobiliser son épargne pour financer son opération prouve qu’il croie en son projet. Face aux accidents de la vie, il montrera une plus grande détermination à conserver son patrimoine. À l’appui de ce risque, la banque peut être amenée à effectuer une expertise. Afin de vérifier que l’ensemble des frais engagés correspond bien à la valeur du bien. La crainte est qu’en cas de défaillance et de vente forcée, la valeur sur le marché soit nettement inférieure à la créance.

      « le prêt immobilier reste un produit bancaire peu rentable, qui sert à vendre d’autres services »


      Le banquier reste un être subjectif…

      Votre banquier n’est pas seulement un être froid et calculateur ! Il possède aussi une part de subjectivité qui influence sa décision, en fonction de son expérience dans le métier, de la vie et de la personnalité de l’emprunteur. Parfois, il vous faudra convaincre. Face à un directeur d’agence dubitatif, mieux vaut préparer ses arguments…

      D’autant que le prêt immobilier reste un produit bancaire peu rentable. Sa seule vertu est de capter de nouveaux clients – et de conserver les anciens – dans l’espoir de leur vendre ensuite d’autres services, en particulier des assurances. Donc, si votre dossier présente des fragilités et que vous ne jouez pas le jeu de la vente additionnelle, il sera difficile d’obtenir un prêt chez un organisme qui ne vous connaît pas. En tout état de cause, il convient de préparer son dossier et ne pas hésiter à se présenter avec une valise de justificatifs. Les règles en matière de KYC (Know Your Customer), qui signifie « connaître son client », obligations faites à toutes les banques, se sont considérablement durcies après les multiples crises et scandales financiers. 

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