Les Brèves

    Les résidences seniors : un marché porteur pour les investisseurs

    IMMOBILIER

    Avec le vieillissement de la population et l’allongement du durée de la vie, les besoins en hébergement collectifs sont de plus en plus nombreux. Acheter un logement en résidence seniors pour le louer à ses occupants présente donc beaucoup d’atouts, à condition de bien préparer votre projet, comme dans tout achat immobilier…

    Pour les investisseurs, c’est une bonne nouvelle, la population française continue de vieillir ! Début 2019, la France comptait près de 67 millions d’habitants et les plus de 65 ans représentaient 20 % de la population, contre 19,7 % un an auparavant et 19,3 % deux ans auparavant. La part des plus de 65 ans a progressé de 4,3 % en vingt ans.

    Et ce n’est pas fini : selon l’Insee, le pourcentage des plus de 60 ans devrait atteindre plus de 30 % de la population en 2035, soit près de 20 millions de personnes ! Autant dire que les perspectives dans l’immobilier de résidences seniors sont intéressantes. D’autant plus que les seniors ont souvent un pouvoir d’achat conséquent et bénéficient pour beaucoup d’entre eux d’un patrimoine solide à l’âge de la retraite. Dans tous les cas, soit comme propriétaires, soit comme locataires ils ont les revenus pour pérenniser un investissement.

    De plus, on fait face à une pénurie d’établissements et la demande est très forte, les Français envisageant de passer leur vieux jours dans un habitat bien équipé et doté de tous les services nécessaires pour les accompagner au quotidien. Ce qui vous garantit aussi une occupation du logement acheté dans ce cadre-là. Oui, les Français sont prêts à payer pour un logement et des services de qualité en toute autonomie ! Vous pouvez donc acquérir un logement dans une résidence seniors. Pour cela, il faut vous rapprocher d’un exploitant pour acheter un logement. En tant que propriétaire, vous avez le statut de loueur en meublé, avec les avantages inhérents à ce statut (taux d’imposition plus intéressant ; possibilité de récupérer la TVA sur le prix du logement neuf ou bénéficier du dispositif Censi-Bouvard qui prévoit une réduction d’impôts pour les investisseurs en immobilier pour seniors, etc.) Faites appel à un professionnel spécialisé dans ces questions pour bien étudier le montage de votre projet.

    Des avantages fiscaux non négligeables

    Ensuite, en tant que propriétaire d’un logement dans une résidence seniors, vous avez des relations avec l’exploitant ou gestionnaire de la résidence qui sont régies par un contrat et un bail garantissant notamment le montant du loyer que vous touchez chaque mois. Il faut pour cela que votre logement soit loué. Cela fait aussi partie des termes du contrat signé avec l’exploitant qui, pour beaucoup, s’engagent à ce que votre logement soit loué ou, en cas de vacances, à votre verser le loyer dans l’attente de retrouver un locataire, ce qui garantit aussi votre investissement. Cela s’accompagne évidemment de la gestion complète de la résidence, donc en tant que propriétaire, vous n’avez pas de gestion de co-propriété à faire, c’est l’exploitant qui s’occupe de tout… D’où l’intérêt de bien étudier le contrat signé avec lui lors de l’achat du logement pour que tout roule ensuite. Et parmi les clauses à vérifier, il y a celle de votre propre occupation. En effet, sous certaines conditions, comme le nombre d’années en location par exemple, vous pouvez éventuellement récupérer votre logement pour vous afin de bénéficier de tous les services de la résidence. Ce qui peut être aussi pratique… Donc, ces différents points sont à étudier, mais sur bien des plans, l’investissement en résidence seniors apparaît comme gagnant-

    gagnant-gagnant : pour le propriétaire qui fait un bon investissement, pour l’exploitant qui a un client et aussi pour le locataire qui bénéficie d’un logement de qualité !

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        Acheter dans l’ancien n’est pas anodin !

        ACHAT

        L’ancien a ses atouts : un prix plus abordable que le neuf, le charme du passé, la possibilité de rénover à son goût… Mais aussi un point-clé à vérifier : la qualité énergétique du logement, que ce soit une maison ou un appartement… P.N.

        Forcément, c’est tentant : avec des prix inférieurs de 10 à 15 % à ceux dans le neuf, les biens anciens sont plus accessibles. D’autant plus qu’il y a dans nos communes de nombreux pavillons construits dans les années 50-60 dont les propriétaires arrivent à un âge certain qui les oblige à quitter leur maison si ce n’est déjà fait… De fait, les annonces proposant ces pavillons des années 50 sur sous-sol complet ne sont pas rares. À Tours-Nord, à Joué-lès-Tours, à Saint-Pierre ou Saint-Avertin, les opportunités ne manquent pas, même si elles sont moins nombreuses qu’il y a quelques années. Et c’est tant mieux pour les familles avec enfants en quête d’espace. De même, les appartements dans les résidences des années 60, comme les Rives du Cher ou le quartier Montjoyeux à Tours, sont nombreux à la vente, avec des prix très attractifs. Mais cela s’explique aisément : le prix de vente est souvent plus bas que pour des biens similaires de même surface parce que les charges y sont aussi plus élevées. Mais ce que vous économisez sur le prix d’achat, vous allez peut-être devoir le prévoir pour les charges. Eh oui, dans l’ancien, la facture d’énergie est souvent plus élevée pour peu que la résidence n’ait pas été l’objet d’une rénovation.

        Prévoir un budget supplémentaire pour l’isolation

        C’est donc le point-clé à vérifier quand vous achetez un appartement ancien : au-delà du prix de vente au mètre carré, il faut estimer ce qu’il va vous coûter en charges de copropriété si le chauffage est collectif ou en facture énergétique si le chauffage est individualisé. Le diagnostic énergétique doit être étudié de très près.

        Dans le cas d’une maison individuelle, pas de charges de la collectivité à supporter, mais une isolation du bien à étudier de très, très près… Vérifiez si la maison qui vous tente est isolée, un peu, beaucoup, partiellement, totalement ? Les combles sont-ils isolés ? Les ouvertures ont-elles un double vitrage ? Le sous-sol ouvert à tous les vents est-il bien isolé de l’étage ? Les points à vérifier sont nombreux et le diagnostic énergétique doit vous y aider…

        Pourquoi vérifier tout cela ? Parce que si la maison n’est pas isolée, la facture de chauffage risque d’être salée puisque vous serez dans une de ces fameuses « passoires énergétiques » dont on entend beaucoup parler. Dans ce cas, il faut prévoir en plus du budget d’achat (prix de la maison et frais de notaires à charge de l’acquéreur), un budget pour les travaux de rénovation donc d’isolation ! Vous ne pouvez pas consacrer tout votre crédit à l’achat du bien pour ensuite vous retrouver dans l’incapacité de l’isoler au risque de vous retrouver avec des factures de chauffages démesurées. Il faut donc anticiper et garder une partie du budget pour les travaux de rénovation. Si vous ne pouvez pas rénover une maison pas bien isolée, ne l’achetez pas ! Il est difficile d’évaluer le coût des travaux, cela dépend évidemment du bien acheté, mais il faut compter entre 300 et 400 euros au mètre carré pour une rénovation totale. Pour une maison de 100 m2, il faudra compter 30 000 à 40 000 euros, ce n’est pas anodin ! Donc l’ancien, c’est tentant, mais à condition d’avoir les moyens de bien isoler le bien !

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            Rénovation énergétique : Ma PrimeRenov’ remplacera le CITE en 2021

            AIDES 

            Le Crédit Impôts pour la Transition Énergétique est progressivement remplacé cette année par une prime de l’État, MaPrimeRénov’, dont le versement est conditionné à la fois à vos ressources, au montant des travaux et aux économies d’énergie qu’ils permettent de réaliser…

            L’article 15 de la loi de finances 2020 voté fin décembre vise à supprimer progressivement le CITE (Crédit Impôts pour la Transition Énergétique) pour le remplacer d’ici le 1er janvier 2021 par une prime versée l’année de vos travaux par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il s’agit bien d’une prime alors que le crédit d’impôts est une remise effectuée après votre déclaration de revenus l’année suivant les travaux. Mais avec le prélèvement de l’impôt à la source, il était devenu complexe de continuer à mettre en œuvre un crédit d’impôts. Le principe de la prime est plus simple : elle est fixée en fonction de vos revenus définis dans les conditions de ressources de l’ANAH et du montant des travaux effectués. Le CITE est maintenu temporairement jusqu’au 1er janvier 2021 pour les ménages non éligibles à cette prime, sous réserver de répondre évidemment aux conditions d’attribution. À partir du 1er janvier prochain, le CITE sera définitivement supprimé et MaPrimRénov’ sera étendue à tous les ménages, sous condition de ressources, à l’exception des 20 % des ménages les plus aisés.

            Le montant de l’aide MaPrimeRenov’

            MaPrimeRénov est la nouvelle aide de l’État pour financer vos projets de rénovation “pas à pas”. Elle concerne une liste de travaux et d’équipements portant sur l’isolation, le chauffage, la ventilation et le diagnostic ou audit énergétiques.

            La liste des postes finançables est définie en fonction des économies d’énergie que chacun permet de réaliser. L’avantage de ce dispositif, c’est que c’est une subvention directe avec un moment connu à l’avance. La prime est versée par virement après les travaux, sur présentation de la facture. Vous pouvez la demander facilement en ligne sur le site gouvernemental maprimerenov.gouv.fr.

            À titre indicatif, voici quelques exemples d’aides versées par l’ANAH : pour l’installation d’un chauffe-eau solaire individuel, l’aide est d’environ 4 000 € ; si vous remplacez votre chaudière à gaz par une pompe à chaleur air/eau, l’aide est de 7 000 € environ dont 4 000 € de certificats d’économie d’énergie (CEE) ; enfin, pour des travaux d’isolation par l’extérieur de votre logement sur la base de 100 m2, l’aide est de l’ordre de 13 000 €.

            Les conditions à remplir

            Le gouvernement a aussi mis en place d’autres dispositifs d’aides dont Habiter Mieux Sérénité pour ce qui concerne aussi les travaux de rénovation énergétique mais qui ne sont pas cumulables avec MaPrimeRénov’. Pour pouvoir obtenir l’une de ces deux aides cette année, vous devez répondre aux critères suivants :

            • habiter le logement dont vous êtes propriétaire ;

            • habiter un logement âgé de plus de 2 ans pour MaPrimeRénov’ ou de plus de 15 ans pour Habiter Mieux Sérénité ;

            • ne pas dépasser un certain niveau de ressources ;

            • les travaux doivent être faits obligatoirement par une entreprise ou un artisan qualifié RGE (reconnu garant de l’environnement) ;

            • ne pas avoir bénéficié d’un PTZ (prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété) depuis 5 ans (uniquement dans le cas de Habiter Mieux Sérénité). 

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            • + D’INFOS

              En plus des aides nationales, d’autres aides locales peuvent être accordées, par la Région Centre-Val de Loire ou par Tours Métropole. Renseignez-vous auprès de l’Agence Locale de l’Énergie : www.alec37.org

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              Les clés pour bien renégocier votre prêt

              EMPRUNT 

              Cela fait maintenant quelques années que ça dure et on a dû vous le suggérer à plusieurs : si vous avez souscrit votre prêt immo avant 2016, année où les taux sont tombés à leur plus bas historique, vous avez sans doute intérêt à renégocier votre crédit avec votre banque… Mais celle-ci n’est pas obligée d’accepter, au risque de vous voir filer à la concurrence… P.N.

              Avant de vous lancer dans la renégociation avec votre banque, vérifiez bien l’année où vous avez contracté votre prêt et donc le taux qui lui est associé. En effet, plus la souscription est proche de 2016, disons à partir de 2012, plus votre taux a des chances d’être compétitif. En revanche, si votre emprunt est plus ancien, datant donc d’une période où les taux étaient bien moins avantageux, vous avez a priori tout intérêt à le renégocier. Pour cela, vous vous adressez à votre banque et, en fonction de votre profil de client et donc d’emprunteur, vous serez plus ou moins en position de force. Si vous êtes un « bon » client, avec de bons revenus (au moins 5 000 euros de revenus mensuel pour un couple), votre banque aura tout intérêt à vous garder parmi ses clients et à répondre favorablement à votre demande. À partir de là, tout sera affaire de négociation au 10e de point près, mais ça se tente…

              Négocier les frais de dossier

              En revanche, si votre banque refuse de renégocier, comme cela arrive parfois quand elle ne tient pas à vous comme client, vous allez devoir vous adresser à une autre banque et pour cela faire jouer la concurrence entre les différents établissements bancaires. Certains, selon leur stratégie commerciale du moment, sont prêts à tout pour gagner de nouveaux clients, quels que soient votre profil et vos revenus. Il s’agit dans ce cas d’opérer un rachat de crédit. En effet, votre nouvelle banque va racheter auprès de votre ancienne banque le solde de votre crédit avant de vous débloquer la somme convenue à un taux plus avantageux qui vous fera économiser quelques milliers voire dizaines de milliers d’euros sur la période de l’emprunt. Attention toutefois aux frais du dossier qui doit être constitué lors de votre arrivée dans une nouvelle banque. Ils peuvent être offerts en cadeau de bienvenue mais là encore rien n’est obligatoire : il ne faut pas hésiter non plus à négocier le montant de ces frais avant de signer…

              Faire appel à un courtier

              Mais opter pour le rachat de votre crédit signifie rencontrer plusieurs banquiers pour faire jouer la concurrence. Et c’est là où les choses se compliquent : une ou deux banques, ça va ; trois banques ou plus, bonjour les rendez-vous ! Soit vous avez du temps et vous pouvez enchaîner les rendez-vous ; soit vous n’en avez pas et vous pouvez déléguer à un courtier qui va monter votre dossier afin de le présenter à différentes banques. Et c’est lui qui négociera pour vous le nouveau taux et vous présentera les différentes offres des banques pour vous permettre de faire votre choix. Cette solution est moins chronophage pour vous… Les courtiers ont fait la preuve de leur utilité sinon ils n’auraient pas connu un tel développement ces dernières années. Tout le monde y trouve son compte : le courtier qui est rémunéré en tant qu’intermédiaire ; la banque qui n’a pas à mobiliser ses agents pour monter et vérifier votre dossier puisque c’est le courtier qui s’y colle ; et vous aussi car, en général, le courtier obtient pour vous de bonnes conditions, et même avec la commission qu’il prend, vous serez encore gagnant par rapport à votre ancien taux !

              Profitez-en aussi pour renégocier l’assurance emprunteur car sur un prêt de 15 ou 20 ans, cela fait aussi une sacrée différence vu le niveau extrêmement bas des taux sur le crédit lui-même ! Et vous n’avez aucune obligation de la souscrire auprès de votre banque, vous pouvez le faire auprès de n’importe quel autre organisme habilité… CQFD ! 

              Les Brèves

              • L’ACTU DE L’IMMOBILIER

                Le baromètre des taux actuels

                Selon les professionnels, les taux des crédits immobiliers devraient remonter très légèrement de 0,05 % à 0,1 % en ce début d’année. Tout dépend évidemment du montant emprunté, de la durée de l’emprunt et de votre profil d’emprunteur (revenus, apport ou non, etc.)

                • sur 15 ans : 0,85 % à 1,05 %

                • sur 20 ans : 1,05 % à 1,20 %

                • sur 25 ans : 1,20 % à 1,50 %

                Une nouvelle loi sur la location en préparation

                Le député LREM de Haute-Garonne Mickaël Nogal prépare

                un projet de loi qui pourrait être voté au mois de mai. Cette loi concerne les relations entre propriétaires et locataires. Elle s’articule autour de trois grandes mesures :

                • 1 : Rétablir la confiance autour de la restitution du dépôt de garantie

                La loi permettra au locataire de faire le dépôt de garantie auprès d’un professionnel de l’immobilier et non plus du propriétaire, ce qui lui permettra de le récupérer plus facilement. Le dépôt lui sera restitué après accord avec le propriétaire mais au moins celui-ci ne pourra pas le conserver abusivement.

                • 2 : Mettre fin aux abus dans la sélection des locataires en autorisant le recours à un seul garant

                Il n’est plus rare de voir des propriétaires demander non pas un mais deux, voire trois ou quatre garants à des locataires, malgré leur solvabilité prouvée par les différents documents fournis. Le projet de loi prévoit d’interdire cette pratique mais, en contrepartie, les propriétaires auront de nouvelles garanties contre les impayés.

                • 3 : Sécuriser les propriétaires contre d’éventuels impayés ou dégradations

                La proposition de loi prévoit que les propriétaires auront l’assurance de percevoir leur loyer tous les mois quoi qu’il arrive du côté du locataire. Cette sécurisation totale sera rendue possible grâce à la création d’un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les administrateurs de biens. Il intégrera également la prise en charge d’éventuelles dégradations ou des frais de procédure. Les professionnels de l’immobilier apporteront ainsi une véritable valeur ajoutée aux locataires et aux propriétaires.