Les Brèves

    2017 devrait porter la dynamique engagée l’année dernière

    Observatoire

    Quelques fléchissements mais qui sont pour la plupart le signe d’une évolution à venir dans le domaine de l’immobilier d’entreprise. D’autant que plusieurs opérations vont voir le jour dans le courant de cette année.

    C’est en 2000 que la CCI, en collaboration avec l’agence de développement de la Touraine et la Fnaim Entreprise, ont mis en place un observatoire qui met en perspective les évolutions de l'immobilier d'entreprise, sur l’ensemble des quarante communes qui sont intégrées dans le Schéma de Cohérence Territorial (SCOT). Au fil des années, cette étude a intégré également les opérations en comptes propres, accentuant encore la précision des chiffres. L’Observatoire de l’Économie et des Territoires de Touraine évalue également les stocks disponibles « qui sont actualisés chaque année au mois de décembre sur la base du fichier des offres proposées par les conseils en immobilier d’entreprise dans le cadre du service en recherche de bureaux, locaux d’activité et terrains disponibles » Pour l’année 2016, François Boille, président du Club Immobilier de Touraine, dans le document – 2016, le marché de l’immobilier d’entreprise au sein de l’agglomération de Tours – qui sera bientôt présenté à la presse, relève notamment dans son édito que « si la demande en immobilier tertiaire est restée active avec plus de 90 opérations enregistrées en 2016, le volume global a, quant à lui, nettement reculé pour s'établir à un niveau légèrement inférieur à 22 300 m2. En cause, la diminution du nombre de transactions engagées sur les programmes neufs associée à l’absence de grande opération réalisée en compte propre. Par ailleurs, les ventes de deux ensembles tertiaires pour 9 500 m2 destinés à la promotion immobilière ont, certes, participé à réduire le stock de manière significative, mais n'ont pas été comptabilisés dans les transactions. Enfin, plusieurs opérations importantes lancées en cours d'année ne se concrétiseront qu'en début d'année 2017 ».

    En revanche, toujours dans cette mise en perspective des grands chapitres de ce document, François Boille relève une dynamique particulière dans le domaine du marché des locaux d’activités et entrepôts « avec un volume global qui s’élève à plus de 89 240 m2. Composée de 74 transactions représentant près de 78 680 m2, la demande commercialisée a plus que doublé entre 2015 et 2016. Poussée par des taux d’intérêt historiquement bas, la multiplication des ventes à utilisateurs a littéralement porté le marché à un niveau encore jamais observé. Un engouement qui s'est principalement orienté vers des locaux de seconde main de grande superficie puisqu'en effet, les 17 transactions de plus de 1 000 m2 concentrent, à elles seules, les deux tiers de la superficie commercialisée. Avec 10 565 m2, la superficie des opérations réalisées en compte-propre enregistre un très léger repli par rapport à 2015, mais devrait augmenter significativement l'an prochain au regard des nombreux chantiers en cours ». Les stocks d’immobilier tertiaire, de locaux d’activités et entrepôt connaissent une diminution importante. Une très bonne nouvelle selon l’observatoire qui voit ainsi inverser une courbe qui depuis plus de dix années était à la hausse.

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        « Le statut de métropole va renforcer la visibilité de la ville »

        Professionnel de l’immobilier

        Vincent Briand vient d’être élu Président de la FNAIM Touraine. Dans cette période où tout semble en mouvement avec une série de rebond sur les prix et sur les taux, quel regard porte-t-il sur la situation du marché à Tours ? Quelles évolutions peut-on attendre du passage en métropole ?

        Propos recueillis par Philippe Hadef

        Cela fait maintenant un mois que vous avez été élu président de la FNAIM Touraine. Pourquoi avoir souhaité prendre cette responsabilité ?

        Vincent Briand : J’ai été un peu porté par un mouvement. Et il y a de très importants dossiers sur lesquels il faut être en capacité d’agir ou d’être vigilant. Notre métier connaît de nombreuses transformations. C’est le cas notamment avec la révolution réelle d’Internet, notamment dans la part d’interactivité avec le client. Mais il y a aussi les évolutions législatives, les nouvelles contraintes, la complexification du travail pour les syndics… Et puis il y a enfin la multiplication des acteurs : les mandataires indépendants, les notaires, les agents immobiliers et même les particuliers…

        Malgré les évolutions du marché ces derniers mois, l’investissement dans la pierre reste encore très productif ?

        Vincent Briand : Oui, cela reste plus que jamais un produit d’investissement. Le marché a connu ces dernières années un réajustement des prix qui, aujourd’hui encore, restent raisonnables. Les taux sont encore très bas et on a des rentabilités, au regard de ce que l’on peut trouver sur d’autres supports, qui sont de l’ordre de 5 à 6 % sur de l’immobilier de rapport et plus encore pour de l’immobilier de bureau.

        Comment faut-il aborder un investissement pour de l’immobilier de rapport ?

        Vincent Briand : Il faut d’abord raisonner par rapport à sa propre situation. Quel est l’objectif que l’on veut atteindre en faisant cet investissement : défiscalisation, complément de revenu, patrimoine... Il faut aussi prendre en compte, sur cette notion de rentabilité, qu’un immeuble d’habitation ou de bureau n’auront pas le même prix et pas la même rentabilité qu’un studio à Tours centre. Il ne faut d’ailleurs pas pour autant toujours chercher la rentabilité. Cela ne peut pas être le seul critère de décision. Il faut raisonner patrimoine. Est-ce que cela vaudra toujours de l’argent, dans dix ou quinze ans ? Voilà une question importante.

        Acheter un appartement pour les études de ses enfants, c’est toujours une bonne affaire à Tours dans cette perspective d’investissement rentable ?

        Vincent Briand : Oui, évidemment. D’autant que Tours est une ville dynamique sur le plan universitaire. Il y aura donc toujours de la demande. Cumuler le besoin de fournir un logement à son enfant et ensuite le convertir en produit d’investissement, c’est toujours un calcul payant et on va trouver des niveaux de rentabilité intéressants.

        Tours qui devient métropole… C’est un levier positif pour l’immobiliser ?

        Vincent Briand : On n’aura évidemment pas un effet immédiat mais cela va renforcer la visibilité et la notoriété de Tours. C’est donc une chance de développement supplémentaire ce qui ne peut que renforcer, à moyen terme, les perspectives pour l’immobilier. 

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            Forum Méliès : Un nouveau quartier en construction

            Travaux

            Ça s’agite du côté de l’ancien site Metro, où un véritable petit quartier est en construction. Les travaux ont enfin démarré, après plusieurs années de retard. Le nouveau complexe cinématographique y est très attendu, mais pas que. Zoom sur les projets en travaux.

            Par Marie Deroubaix

            « Nous venons juste de lancer les travaux de voirie et réseaux divers. » Jean-Paul Neveu, directeur régional d’Icade, décrit la situation du chantier du futur forum Méliès. Après des déboires juridiques face au groupe cinématographique CGR, le promoteur a enfin pu démarrer les travaux : « Grâce à eux, nous avons perdu entre trois et quatre ans », lance Jean-Paul Neveu, amer. Il faut dire que CGR, qui voyait d’un mauvais œil l’arrivée d’un concurrent au nord de l’agglo, avait attaqué la totalité des permis de construire et le permis d’aménager du forum Méliès. C’est d’ailleurs par la construction du nouveau complexe cinématographique que les travaux vont débuter, le 1er avril. Un symbole ? Non, « des raisons d’organisation de chantier », explique Jean-Paul Neveu. C’est ensuite tous les trois mois que s’enchaîneront les autres chantiers, « en juin-juillet, Icade démarrera la construction de l’hôtel (NDLR : 3 étoiles, sous l’enseigne Campanile), des bureaux, des restaurants et des logements sociaux, puis au mois de septembre, ce sera au tour des autres logements et de la résidence senior. »

            C’est donc un véritable petit quartier qui va prendre forme sur l’ancien site Metro, entre les rues du Colombier et de la Presle. Un emplacement idéalement situé près du tramway, du boulevard Abel Gance et de l’autoroute A10. Une surface également qui laisse rêveur, avec 2,5 hectares de terrain sur lequel est prévu 27 000 m² de construction (hors parking). Le projet phare du forum Méliès autour duquel s’articule tous les autres projets est bien sûr le cinéma multiplexe, géré par le groupe Davoine, 4e groupe national d’exploitants de salle de cinéma. Il proposera neuf salles de moins de 2 000 fauteuils. Le groupe sera également propriétaire de 300 des 498 places d’un parking-silo sur quatre niveaux (dont un en sous-sol) construit à proximité.

            Pratique

            L’ouverture du cinéma est prévue fin septembre 2018. À Noël 2018, ce sera au tour des 49 logements sociaux (Rez-de-chaussée + 4 étages supplémentaires), des bureaux, des restaurants et de l’hôtel (75 chambres). Puis, au premier trimestre 2019, la construction de la résidence senior (118 chambres) devrait être finie. Il faudra ensuite attendre fin 2020 pour que la dernière tranche des logements en accession (112) soit réalisée, tout comme la crèche (20 places). Le promoteur commercialisera dès avril la première tranche des logements en accession. 

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            • EN CHIFFRE : 32

              C’est le coût, en millions d’euros, du chantier.

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              Des prix qui varient du simple au double entre les quartiers

              Analyse

              En 2016, la chambre des notaires d’Indre-et-Loire a constaté un important volume de transactions, qui côtoie celles constatées avant la crise de 2012. Les prix stagnaient et les taux d’intérêt à long terme étaient historiquement bas. Pour ce premier trimestre 2017 qui a débuté, la chambre n’a pas constaté de rupture, avec un volume de transactions tout aussi important.

              Par Marie DEROUBAIX

              À la chambre des notaires d’Indre-et-Loire, on constate que pour l’année 2016, « les prix de l’immobilier ont stagné par rapport à l’année précédente. » Par ailleurs, le nombre de transactions a suivi la tendance nationale, avec « un volume similaire à celui d’avant la crise de 2012 ». Dans le département, on remarque toutefois de très fortes disparités d’une commune à l’autre et d’un quartier à l’autre. À Tours, pour les appartements anciens, on note une variation des prix moyens par m2 de 1 200 € pour les Rives du Cher à 2 610 € pour le centre-ville. C’est du simple au double ! Dans la première couronne, toujours pour les appartements anciens, on varie avec 1 130 € par m2 pour Morier Rigny à 1 900 € par m2 pour La Riche. En ce qui concerne les maisons anciennes, on remarque également une attractivité évidente pour Tours (prix moyen de 213 300 €), avec un pic de prix pour le secteur des Prébendes. Le Chinonais résiste cependant bien, avec un prix médian de 138 000 €. À Loches, il descend à 113 000 €.

              Les prix cités concernent la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016

              Le neuf

              Du côté des appartements neufs, le prix médian par m2 dans le département est de 3 220 € pour une surface moyenne de 49 m2. Les maisons neuves, elles, sont à 206 500 € pour 100 m2 de surface habitable et un terrain de 560 m2.

              Les terrains à bâtir

              En Indre-et-Loire, la moyenne pour les terrains à bâtir est de 58 000 € pour 660 m2. Mais cela cache de grandes différences : comme on peut s’en douter, la proximité de Tours fait la cherté du terrain. Plus l’on s’éloigne, plus les surfaces sont importantes et les prix peu élevés.

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