Les Brèves

    COMBIEN COÛTE UN LOGEMENT À TOURS ?

    Études

    Comment se situe Tours par rapport aux autres villes françaises sur le plan de l’immobilier ? Quel est le prix moyen au m2 ? Les marges de négociation d’un bien sont-elles importantes ? Réponses. Marie Olympe Deroubaix

    2?727 euros. C’est, en moyenne, le prix du m2 pour un logement à Tours, selon le dernier baromètre des prix de l’immobilier du site Se Loger, publié en mai dernier. C’est 0,9 % de hausse par rapport à l’année dernière, sur les ventes signées. Le prix moyen au m2 est 477 euros moins cher qu’à Orléans (2 250 euros). Parmi les autres villes moins chères, on peut aussi citer Mulhouse (1 355 euros), Limoges (1 570 euros), Brest (1 789 euros), Clermont-Ferrand (2 117 euros), Metz (2 135 euros), Caen (2 371 euros), Dijon (2 425 euros), Nîmes (2 226 euros), Rouen (2 402 euros), ou encore Reims (2 532 euros).

    Des prix en baisse dans 40 % des villes analysées

    À noter que si les prix ont augmenté de 0,9 % à Tours sur un an, ils sont en baisse dans 40 % des villes analysées. En effet, selon le baromètre du site Se Loger, « dans un quart des villes de plus de 100 000 habitants, les prix signés baissent sur un an. Et dans 15 % supplémentaires des grandes villes, ils ont reculé au cours des 3 derniers mois. » Reste qu’à Tours, les prix sont sensiblement moins chers qu’à Montpellier (2 960 euros) ou Marseille (2 887 euros), et drastiquement moins coûteux qu’à Lyon (4 751 euros) et Bordeaux (4 809 euros). Paris est évidemment champion du classement avec 10 199 euros le m2.

    Les marges de négociation

    En avril, sur la France entière, la marge de négociation s’est établie à 3,8 %, en moyenne : 3 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Dans la région Centre-Val de Loire plus spécifiquement, elles sont de 4,3 % pour les maisons et de 1 % pour

    les appartements. 

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        LES PME À L'AISE DANS LEURS LOCAUX

        Foncier et immobilier d'entreprise

        Une étude menée en 2017 par la Chambre de commerce et d'industrie Val de Loire et la Chambre régionale des métiers et de l'artisanat, diffusée récemment, conclut à la satisfaction globale des PME quant à leur équipement immobilier en région Centre-Val de Loire. Les entrepreneurs attendent néanmoins quelques efforts des collectivités locales. Florian Mons

        91?% des chefs d'entreprise estiment que leurs locaux sont adaptés à leurs besoins » rapporte l'enquête des deux organismes, qui ont associé à leur travail différents acteurs institutionnels du territoire régional. Les entreprises choisies pour ce panel – 1 007 au total – sont essentiellement des TPE-PME, évoluant pour la moitié d'entre elles dans le secteur de l'artisanat, sur l'activité desquelles le foncier et l'immobilier peuvent avoir plus de conséquences que sur de grands groupes industriels, par exemple. Un tiers d'entre elles exercent une activité de commerce de détail et 26 % travaillent dans le secteur de la construction, les autres se répartissant dans le service aux entreprises, l'hébergement et la restauration ou l'industrie.

        Le coût du foncier, une importance relative

        Qu'est-ce qui a motivé ces chefs d'entreprise à s'installer là où ils sont ? Prévisible, la présence de clients potentiels à proximité arrive en tête des motivations ainsi que la visibilité de l'emplacement, pour ce qui concerne les atouts économiques et commerciaux. Presque la moitié d'entre eux ont été attentifs à la qualité du bâti, mais le coût du foncier n'a été déterminant que pour un tiers seulement des entreprises sondées, dont près de 80 % occupent un espace de moins de 400 m². Un espace la plupart du temps constitué d'un local unique aux usages multiples, mais consacré, à 62 %, à la vente. Puis viennent le stockage et la gestion administrative, sachant que l'utilisation d'un local peut parfois dévier de sa fonction initiale. Des locaux jugés satisfaisants donc, même si un gros tiers a été construit avant 1948 et 27 % depuis les années 1990. Assez logiquement, près de la moitié de ces locaux sont situés en centre-ville ou centre-bourg contre 17 % en zone d'activité et entrée de ville et 23 % en zone rurale isolée. Quant à l'image du territoire, elle n'a préoccupé qu'un tiers des entrepreneurs, vraisemblablement ceux concernés par l'hébergement et la restauration. Plus surprenant, le score que réalise, dans ces facteurs de choix, l'attachement personnel à ce territoire – La proximité de la famille et des amis – qui égale quasiment celui de la présence de clients potentiels. Autre motif de réjouissance, les infrastructures routières. Qu'il s'agisse de la fluidité de la circulation, des conditions d'accès pour les fournisseurs, la proximité des axes principaux et même de la facilité de stationnement, le taux de satisfaction se situe entre 79 % et 85 %, même si des variations minimes existent selon la taille de l'agglomération. D'autres nuances sont rapportées par les entrepreneurs : la présence, pas rassurante, de locaux vacants à proximité de leurs entreprises et, par endroits, le constat d'un débit Internet insuffisant.

        Les collectivités à la peine

        Si l'image du territoire et son attractivité ne pèsent que relativement peu dans le choix du lieu d'installation par les entrepreneurs, ceux-ci tiennent cependant à ce qu'elles soient tout de même entretenues par les collectivités locales, en tout cas en ce qui concerne la visibilité de leurs activités Et, de ce point de vue, les avis sont moins optimistes. 44 % des sondés déplorent un manque d'organisation d'événements, 45 % l'inexistence d'une association locale d'entreprises, 47 % souhaiteraient plus d'actions commerciales… Ces collectivités font pourtant ce qu'elles peuvent : 57 % d'entre elles organisent régulièrement des rencontres avec les chefs d'entreprise et la moitié entreprend des actions de promotion telles que la réalisation de sites Internet ou la participation à des salons au plan local ou national. Quant à la maîtrise du foncier, si une grande majorité d'entre elles dispose de locaux à louer, l'enquête précise que 4 sur 10 « déclarent avoir des difficultés à répondre aux besoins des entreprises », que ces locaux soient insuffisants en nombre ou inadaptés. Par ailleurs, si 67 % des collectivités annoncent des projets d'aménagement des zones d'activités déjà existantes (860 dans la région), un tiers seulement projette un réaménagement des friches industrielles, présentes sur les territoires de 8 collectivités sur 10.

        En région Centre-Val de Loire, 53 % des permis de construire accordés concernent les activités du secteur marchand. Les surfaces consacrées aux locaux d'activité ont augmenté de 36 % entre 2002 et 2014, contre 9 % pour les locaux d'habitation, pour représenter 1 hectare sur 7 des « surfaces consommées ». En Indre-et-Loire, où ce rapport est encore plus favorable aux habitations, on constate une « pression foncière » – le rapport entre la surface occupée (logements et activités) et la surface totale – de plus de 8 %, la plus importante de la région. La Touraine partage par ailleurs avec le Loiret la moitié des surfaces de plancher concernées par des

        projets d'activités. 

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        • 2017, une année record

          L'Observatoire de l'immobilier d'entreprise, mis en place par le Club de l'immobilier de Touraine, rendait public en début d'année son étude sur l'état du marché pour 2017 pour l'agglomération et concluait à « un niveau d'activité record depuis quinze ans ». 75 500 m2 de locaux d'activité et 42 200 m2 de bureaux ont été placés l'année dernière. Ces derniers ont représenté 40 % des transactions et 91 transactions ont été réalisées en ce qui concerne les locaux d'activité, principalement dans les « parcs ». L'observatoire note la faible part du neuf dans le marché – aucune vente à Tours – au profit des locaux de seconde main et constate une stabilité des prix, jugés compétitifs en comparaison d'autres métropoles.

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          TOUT SAVOIR SUR LE NOUVEL ÎLOT INTERGÉNÉRATIONNEL

          Chanceaux-sur-Choisille

          La première pierre du clos des cyprès à Chanceaux-sur-Choisille a été posée en mars dernier. Cet îlot intergénérationnel actuellement en construction a pour vocation de prolonger le maintien à domicile des seniors en intégrant des logements adaptés dans une résidence. Tout le détail. Marie Olympe Deroubaix

          Dans moins de 10 ans, un Français sur trois aura plus de 65 ans, et l’espérance de vie ne cesse de s’allonger. De quoi donner envie à Nexity, en partenariat avec Tours habitat, de créer un habitat qui encourage la mixité des générations et brise l’isolement des plus âgés. L’îlot est configuré suivant une large gamme de typologies d’habitations, à savoir 28 appartements (T2 et T3) et 7 maisons individuelles (T4). 10 logements labélisés VIVALIB sont destinés aux seniors, les 18 autres appartements sont destinés aux jeunes célibataires et les 7 maisons sont prévues pour les familles. Tous les locataires seront amenés à se côtoyer, notamment à travers l’espace commun de 62 m2. Les parties communes sont prévues avec des espaces de circulation adaptés aux personnes à mobilité réduite.

          La domotique au service des seniors

          Les logements pour les seniors sont équipés de domotique (service à la personne en option : appel d’urgence, conciergerie...). Par ailleurs, certains des équipements facilitant la vie des seniors sont prévus dès la conception, pour une mise en place ultérieure si nécessaire. Par exemple, certaines cloisons sont renforcées pour installer une barre de douche, un bac de douche extra-plat avec un pare-douche conçu pour faciliter l’intervention d’un aidant, un meuble sous vasque escamotable, etc. À noter également que le projet est au cœur de la commune, les commerces sont accessibles à pied, de même que la mairie. La livraison est prévue pour le 1er trimestre 2019.

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                  DES TAUX D'INTÉRÊTS DE PLUS EN PLUS BAS

                  Enquête

                  Les taux d'intérêts, maintenus à un taux déjà très bas depuis plusieurs mois, ont encore connu une baisse ces dernières semaines pour atteindre un niveau quasi historique.

                  Pour autant, pas de ruée sur les crédits immobiliers observables pour le moment. florian mons

                  Une concurrence des banques qui fait rage, mais aussi les choix de la Banque centrale européenne, ont depuis quelques semaines fait baisser les taux d'intérêts à une moyenne de 1,146 %, rapporte l'Observatoire Crédit logement/Csa. Les banques, pour remplir des objectifs commerciaux ambitieux, tendent en outre à assouplir les conditions d'accès aux prêts et à allonger leur durée, en moyenne de six mois, les portant ainsi à 224 mois en moyenne sur l'ensemble des marchés. Elles lorgneraient ainsi vers les ménages les plus modestes et primo-accédants, confrontés à l'inflation et à la suppression de certaines aides par le gouvernement dans le cadre de la refonte du prêt à taux zéro et de la suppression de l'APL accession, ce qui dégrade leur solvabilité.

                  Renégociations

                  Cependant, l'allongement de la durée des prêts n'absorbe que partiellement la hausse des prix de l'immobilier (+3,5 % au plan national en un an) et « l’indicateur de solvabilité de la demande ne se ressaisit pas », selon l'Observatoire. Le coût relatif moyen des opérations immobilières réalisées par les ménages s'établit aujourd'hui à 4,2 ans de revenus. Depuis le début de l'année, le nombre de prêts bancaires accordés a baissé de 13,9 % par rapport à celui constaté au premier trimestre 2017. « Il est encore trop tôt pour mesurer les effets de cette baisse des taux sur le nombre de prêts » estime Damien Bacouil, courtier à Prolys courtage, à Tours. « On voit, en revanche, le nombre de rachats de crédits augmenter depuis quelques semaines. Les gens demandent des renégociations de leurs prêts, estimant que c'est le bon moment ». Mais, quant à l'ambiance générale, « il faut prendre en comte que les périodes de réformes gouvernementales, génératrice d'incertitudes, ne sont jamais très bonnes pour l'immobilier ». Vincent Briand, délégué Fnaim pour l'Indre-et-Loire, ne voit pour le moment pas d'augmentation de la demande depuis ces dernières semaines. « Mais cette demande se maintient tout de même à un haut niveau depuis au moins deux ans et on constate encore un déséquilibre par rapport à l'offre.

                  Les emprunteurs pourraient même connaître des taux négatifs


                  Un risque de tension possible

                  Par conséquent, même si les prix restent raisonnables à Tours, à l'exception de certaines zones dans l'hypercentre, il y a un risque de tension dans les huit à dix mois. » Pour lui, « les taux remonteront de toute façon, peut-être même avant la fin de l'année. Mais, quoi qu'il en soit, le problème c'est cette pénurie de biens. Il faut espérer que le déséquilibre ne s'aggrave pas ». Au Club immobilier de Touraine, davantage concerné par l'immobilier d'entreprise, François Boille constate : « Depuis quelques temps, on voit une augmentation des transactions à la vente. Ce n'est pas la folie, mais ces transactions, qui représentent d'ordinaire environ 20 % de notre activité, tendent à atteindre environ la moitié ». Il faut dire que Tours, récemment classée quatrième « ville où il faut investir » par le quotidien « Le Figaro » connaît une situation particulière. « Mais nous aurons plus de visibilité sur la situation vers la fin du mois » indique François Boille.

                  Les emprunteurs pourraient même connaître des taux négatifs, dans la mesure où l'inflation, en augmentation, fait par conséquent prendre de la valeur aux biens immobiliers également, qui absorbe davantage le coût d'un crédit. D'ici à ce que cette inflation soit supérieure aux taux d'intérêts, les emprunteurs pourraient finalement gagner de l'argent. Une inflation prévue selon les évaluations, entre 1,3 % et 1,5 % pour 2019. Reste à savoir ce que décidera, dans l'intervalle, la Banque centrale européenne qui ne semble pas pressée de « normaliser » ses taux directeurs.

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