Les Brèves

  • LE PRESTIGE, UNE SPÉCIALITÉ

    La marché de l’immobilier de prestige est international. Les groupes incontournables en haut de gamme sont Barnes, Coldwell Banker (présent à Tours), Belles demeures de France et encore Sotheby’s. À Tours, d’autres agences sont également spécialisées dans le prestige. Parmi elles, on compte Lux Résidence, Belles Pierres ainsi que Deletang Immobilier (la liste est non-exhaustive).

LA VIE DE CHÂTEAU FAIT RÊVER LES ÉTRANGERS

Suisses, Italiens, Américains… Les propriétés et châteaux de Touraine attirent des acquéreurs du monde entier. Ces biens de prestige uniques sont dispatchés un peu partout en Indre-et-Loire. Mais pour en faire sa résidence, il faut compter pas moins d’un million d’euros. Claire Seznec

Le Val de Loire recèle de châteaux et de somptueuses propriétés. Avec ses anciens quartiers à l’architecture typique et ses hôtels particuliers cachés derrière de grandes grilles, Tours possède un certain vivier de biens dits de prestige.

D’ailleurs, et ce n’est pas un hasard, plusieurs agences immobilières spécialisées dans ce domaine se sont installées. Elles proposent de nombreux biens de prestige à la vente dont des manoirs et des châteaux dans les environs de Tours. « Un bien est dit « de prestige » dès lors qu’il respecte un certain nombre de critères : un prix généralement supérieur à 1 million d’euros, un emplacement unique, des caractéristiques exceptionnelles », précise Mélanie Colson, la directrice de l’agence tourangelle Coldwell Banker® Turones Properties. Dans cette structure immobilière, les critères sont stricts : les prestations doivent être haut de gamme ; les matériaux de qualité ; les surfaces appréciables et enfin le caractère, l’environnement et la rareté du bien. Actuellement, en Indre-et-Loire, l’agence propose trente biens dont une grande majorité dans la métropole tourangelle. « En Touraine, les prix restent « raisonnables » même s’ils ne sont pas accessibles à tous, complète Mélanie Colson. Ils tournent autour de deux millions d’euros. » La propriété la plus chère à ce jour concerne un château de 700 m2 et son parc de 95 hectares, en plein cœur de la Touraine. Pour l’acquérir et apprécier les treize chambres, la multitude de salons et encore le pavillon de chasse, l’heureux futur propriétaire devra débourser plus de 3,4 millions d’euros.

« On constate tout de même un retour des acquéreurs de biens immobiliers de prestige en France » Mélanie Colson, de l’agence Coldwell Banker® Turones Properties

Des acquéreurs CSP+

Mais qui sont les acheteurs de telles demeures ? La France est la troisième destination prisée par les grandes fortunes mondiales. Elle est aussi classée au 4e rang des pays possédant le plus de biens classés au patrimoine mondial de l’Unesco. Les acquéreurs de biens de prestige sont autant attirés par l’aura de l’histoire de France que par le patrimoine immobilier et architectural du territoire. La plupart des intéressés se situent dans la catégorie des CSP+, les chefs d’entreprise, voire des personnalités d’État. « Ils peuvent parfois être plus exigeants bien qu'en réalité, chaque acquéreur le soit, leur budget est juste plus important », décrit Mélanie Colson. Parmi les plus actifs sur le marché, on trouve les Parisiens en quête d’une résidence secondaire en Touraine, ainsi que des Suisses, des Italiens et quelques Américains. Ils dénichent les biens de prestige à vendre dans notre territoire grâce à des annonces sur des supports prestigieux ou grâce à notre réseau. Puis, comme lors d’une acquisition immobilière classique, ils prennent contact avec nos consultants en immobilier qui traitent leur demande et tâchent d’y répondre au mieux.

En ce moment, comme pour d’autres types de biens, le marché de l’immobilier de prestige peine parfois à trouver des acquéreurs. « Il y a plus d’offres que de demandes, c’est un fait, expose Mélanie Colson. [...] mais on constate tout de même un retour des acquéreurs de châteaux et de propriétés en France. » Les demeures cotées et en vente de Touraine pourraient donc bien trouver de nouveaux propriétaires malgré la perspective de l’impôt sur la fortune immobilière. Déjà, l’année dernière, lors des bilans d’activité, plusieurs agences de prestige ont affirmé que le marché immobilier de prestige était en excellente santé en France, notamment dans la capitale... 

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  • COMBIEN VAUT LA BIBLIOTHÈQUE CENTRALE DE TOURS ?

    Lors des Journées européennes du patrimoine, en septembre dernier, l’agence Coldwell Banker a estimé un bien d’exception à Tours : la bibliothèque centrale, située aux Portes de Loire. Inscrite aux Monuments historiques, elle se compose d’un corps central cubique, de deux ailes latérales et d’un auditorium vitré, au dernier étage. Son toit pyramidal en cuivre patiné est caractéristique du bâtiment. Avec tous ces paramètres architecturaux et de localisation dans la cité tourangelle, l’agence a estimé la bibliothèque centrale à 9 800 000 euros. Une sacrée somme !

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  • 499 786 €

    C’est le montant moyen collecté en crowdfunding, par projet immobilier, au premier semestre 2018

LE CROWDFUNDING INVESTIT LE BÂTIMENT

FINANCEMENT

Depuis deux ans, le financement participatif connaît un réel essor en immobilier. Aujourd’hui, en France, plus de cent projets ont été cofinancés dont quelques-uns en Centre-Val de Loire. Mais des risques existent pour les investisseurs. Claire Seznec

Ces dernières années, le crowdfunding, autrement appelé le financement participatif, a le vent en poupe pour lancer des projets culturels, artistiques, associatifs et encore caritatifs. En immobilier locatif, le concept existe également mais uniquement depuis le printemps dernier. L’idée d’élargir le champ d’action des plateformes de crowdfunding date pourtant de l’été 2017, lorsque l’Autorité des marchés financiers (AMF) a indiqué vouloir les ouvrir à l’immobilier. Entre-temps, il a fallu inventer un nouveau cadre légal français afin de sortir des formules réglementées de « l’immobilier papier » (l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part et non pas de l’immobilier en direct, ndlr). Les tout pre miers agréments viennent d’être délivrés. Le principe ? La plateforme habilitée est désormais en mesure de lever des fonds auprès d’investisseurs professionnels ou non professionnels, lesquels souscrivent, collectivement et via Internet, à des émissions de titres financiers. Une structure dédiée à l’achat des biens immobiliers accueille les investissements. Ces derniers peuvent porter sur différentes catégories (logements, bureaux, murs de commerce, terrains, etc.), dont la vocation est d’être louée. En clair, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur pour participer à un cofinancement d’un immeuble d’habitation, de bureaux, d’hôtels.

Et ce système attire : au premier semestre 2018, les plateformes habilitées ont collecté « 62 millions d’euros », soit 72 % de plus par rapport à l’année précédente d’après des données collectées auprès de vingt-trois plateformes. Elles auraient également remboursé près de 19 millions d’euros (+50 %).

Au premier semestre, 126 projets ont été entièrement financés par le crowdfunding. Leur typologie est variée : 57 % sont des projets résidentiels, 14 % concernent les marchands de biens, 10 % sont en lien avec l’aménagement, 8 % sont des commerces, et enfin 5 % sont des hôtels. Géographiquement parlant, la majeure partie des opérations se situe en Île-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes et en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En Centre-Val de Loire, les projets se font, pour l’heure, plus rares mais ils existent bel et bien (lire ci-contre).

Attention aux dérapages

Comme tout investissement, le risque est multiple. Les chantiers peuvent être retardés pour causes d’intempéries, de fouilles, de problèmes de voisinage ou de défaillance des entreprises sous-traitantes ; le programme immobilier peut être perturbé par la commercialisation ; le promoteur lui-même peut faiblir dans ses engagements, voire mettre la clef sous la porte. Ce dernier dérapage est d’ailleurs arrivé une fois l’année dernière au promoteur Terlat qui n’a pas pu rembourser des centaines de cofinanceurs en ligne... Depuis, la vigilance est de mise parmi les acteurs de la finance participative. Avant les mises en ligne des collectes, ils vérifient le niveau de précommercialisation de l’opération, l’obtention des permis de construire et encore le business plan. Ces contrôles ont été vivement demandés par la Fédération des promoteurs immobiliers, et ce, dès l’année dernière. Elle a notamment publié une liste de six « bonnes pratiques du crowdfunding immobilier » à destination des plateformes agréées. Quelques sites ont décidé d’aller plus loin dans la démarche en fixant des limites aux montants des collectes, suivant la taille du promoteur et son état financier.

Néanmoins, ces précautions n’enlèvent en rien les risques pour l’investisseur. D’après le site Hellocrowdfunding, qui suit l’évolution de toutes les opérations immobilières en financement participatif, « 11 % des dossiers en cours ayant levé des fonds sont, à ce jour, en retard par rapport à leur date initiale de débouclage ». Il s’agirait du taux le plus élevé jamais enregistré en France. Alors, pour limiter les fameux risques, plusieurs questions sont à se poser : combien de projets la plateforme choisie a-t-elle financés ? Y a-t-il eu des retards ? L’analyse de faisabilité a-t-elle été approuvée ? Quel est le montage financier du projet ? Quel est le taux de réussite du promoteur ? Une fois lancé, l’investisseur a ensuite le droit de demander un suivi régulier de l’opération financée pendant toute la durée de la levée de fonds. Cette période peut aller jusqu’à vingt-quatre mois. 

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  • UN PROGRAMME FINANCÉ À CHAMBRAY

    En parcourant la vingtaine de sites de crowdfunding immobilier, un projet prévu en Indre-et-Loire attire l’attention. Il s’agit d’une création d’un bâtiment à usage commercial de 2 200 m2 avec « 122 places de stationnement », dans la zone Grand Sud de Chambray-lès-Tours. Initialement, le projet a recherché 1,6 million d’euros pour financer une partie des fonds propres nécessaires à sa réalisation. Finalement, 2 millions ont été récoltés. Le planning de l’opération ? Le terrain a été acquis en juin dernier et les travaux ont démarré dans la foulée avec la destruction d’un bâtiment qui accueillait anciennement le magasin Truffaut, ce dernier s’étant installé à la Petite Madelaine. À sa place donc, l’enseigne de déstockage Stokomani va s’implanter. D’après le promoteur, le groupe Axtom, la livraison du site est prévue pour juillet 2019.

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    LES BONNES ET MAUVAISES NOUVELLES À VENIR

    L’élaboration du budget 2019, s’il n’est pas encore totalement bouclé, semble dégager quelques mesures phares dont la plupart ne sont guère plaisantes pour le futur locataire comme pour le propriétaire. Faisons le tour de la question. Philippe Hadef

    Selon le Gouvernement, le budget 2019 s’inscrira dans la continuité des actions engagées par l’exécutif. Pour autant, quelle sera la place de l’immobilier dans ce projet de loi ? Quels impacts pour le portefeuille des Français ? 

    Taxe sur l’assurance emprunteur :

    Le Gouvernement a d’ores et déjà annoncé que la taxe sur les conventions d’assurance sera étendue à la garantie décès de ces contrats d’assurance-emprunteur à hauteur de 9 % et s’appliquera à compter du 1er janvier 2019.

    Cette mesure pourrait paraître anodine mais elle met en péril un amendement précédent qui permettait de changer d’organisme de financement... Avec cette nouvelle taxe, l’amendement « Bourquin » perd une grande part de son intérêt. Pour l’État, les recettes espérées sont de l’ordre de 100 millions d’euros.

    Sylvain Lefevre, le président de la Centrale de Financement déplore cette mesure : « Le Gouvernement a communiqué sur le fait de vouloir rendre l’impôt plus simple, plus juste et plus lisible pour le contribuable. Le projet de loi de finances 2019 devait ainsi procéder à la suppression ou la fusion d'une vingtaine de taxes car le Gouvernement estime que les dépenses fiscales demeurent trop nombreuses et complexes. À ce titre, nous déplorons l’alourdissement de la taxe emprunteur allant à l’encontre des annonces et promesses des pouvoirs publics ». 

    APL : sous revalorisation annoncée pour 2019 et 2020 :

    Si jusqu’à présent les Aides Personnalisées au Logement (APL) donnaient lieu à deux revalorisations par an, pour 2019 et 2020 le Gouvernement a décidé d’augmenter ces aides de 0,3 %, une augmentation bien inférieure à l’inflation attendue. Rappelons que ces mêmes APL avaient été gelées en octobre 2018.

    L’impact se fera sentir y compris dans l’accession immobilière. Pour ceux pouvant bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt à l’accession sociale, certains organismes de crédit comptabilisent l’APL dans le calcul du taux d’endettement. Ce seront donc les plus modestes qui seront touchés par cette mesure de ralentissement de l’aide au logement : « Le primo-accédant devra désormais apprendre à acheter sans aucune aide à terme, ce qui va forcément fragiliser la tranche la plus faible », regrette Sylvain Lefevre. 

    Prolongation et ajustement de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) :

    Ce dispositif d’aide au financement de travaux de rénovation énergétique des logements anciens sous la forme d’un prêt sans intérêt sur 10 ou 15 ans devait arriver à échéance le 31 décembre 2018.Le projet de loi de finances 2019 prévoit une prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2021 et entrera en application à partir du 1er mars 2019.

    Malgré tout, l’éco-PTZ sera revu avec la suppression de la condition de réalisation d’un bouquet de travaux et la fixation d’une durée d’emprunt unique de 15 ans.

    Cette évolution permettrait de financer les travaux de rénovation énergétique des logements jusqu’à 30 000 € sans conditions de ressources.

    Une mesure d’autant plus positive que cette nouvelle mouture devrait simplifier les démarches et réduire significativement les dépenses d’énergie des ménages qui entameront ces travaux pour réduire le nombre de passoirs énergétiques. 

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      • 4?e


        C’est la place de Tours dans le palmarès des « Villes où il fait bon investir en 2018 ».

      LE MARCHÉ TOURANGEAU SE MAINTIENT

      Baromètre

      À en croire les professionnels, le marché immobilier tourangeau conserve un rythme de croisière satisfaisant en ce deuxième semestre. Une allure qu'il devrait conserver dans les mois à venir. Florian Mons

      En juin dernier, le Figaro immobilier et Explorimmoneuf ont classé Tours à la quatrième place de leur palmarès des « Villes où il fait bon investir en 2018 ». Quelques mois plus tard, la situation reste, pour Vincent Briand, délégué de la Fédération Nationale de l’immobilier (Fnaim) pour l'Indre-et-Loire, sans surprises, inchangée. « L'attractivité de Tours ne se dément pas, affirme ce dernier. Tours présente toujours cet équilibre entre investissement et dynamisme du marché, quoi que l'on note un petit frein en comparaison de l'année dernière, qui était une année record. Tout de même, on constate çà et là que certains hésitent à mettre en vente. »

      Tours-Nord, une réserve saturée ?

      Quant à la demande, c'est du côté de l'hyper-centre qu'elle est la plus forte. Malgré tout, les acquéreurs acceptent de s'éloigner. À tel point que les zones concernées par les opérations immobilières en cours à Tours-Nord – au Christ-Roi, aux alentours de la place René Coty ou à Sainte-Radegonde – sont désormais considérées comme des offres en centre-ville. « La Mairie a même souhaité que les projets ne se développent pas trop boulevard Magenta, où ils sont nombreux, précise-t-on à la Fnaim. Mais la rue Daniel Mayer et le quartier de l'Europe sont des centres d'intérêts. » Il faut dire qu’à Tours-Nord se trouve la plus grosse réserve foncière de la ville. Cependant, les nouveaux quartiers mettent du temps à émerger, à devenir de vrais lieux de vie et à devenir attractifs. Pour l'heure, « il y a plus d'offres que de demandes et beaucoup de logements inoccupés » précise Patrice Laloum, chargé de communication à la Chambre des notaires d'Indre-et-Loire.

      Le marché immobilier à Tours reste donc dynamique et il n'y a pas de raison que cela change au moins à moyen terme. Ici comme ailleurs, « quoique devenu plus volatile ces dernières années, le marché est soutenu par des taux de crédits bas qui facilitent l'accès à la propriété des primo-accédants ». Ces taux peuvent changer et, régulièrement, leur remontée est annoncée. « Mais même une augmentation au-delà de 2 % – un seuil psychologique –ne changerait pas fondamentalement la situation », estime Patrice Laloum. Malgré cela, lui aussi est confiant dans l'attractivité de la ville et remarque même un relatif « retour des étrangers, notamment des Anglais, ainsi que celui d'agences parisiennes qui ouvrent des succursales ici et qui traitent avec ces acheteurs anglais ». Autre signe d'une bonne santé du marché : l'augmentation du nombre de courtiers en prêts. En outre, on ne garde plus un bien immobilier aussi longtemps qu'avant. La moyenne de rotation est désormais de 7 ans chez les plus jeunes et les aînés vendent de plus en plus leurs maisons, devenues trop grandes, pour des appartements en centre-ville. Le temps de vente, lui, reste cependant assez long. Le notaire fait en revanche tomber une idée reçue : « Il n'y a pas autant de Parisiens qui viennent s'installer que l'on veut bien le dire. Il en existe, mais c'est encore un mythe. »

      Cap sur le centre-ville

      Reste que des quartiers émergent, tels que Velpeau ou Febvotte, comme beaucoup de quartiers populaires, « avec des maisons qui se ressemblent mais qui sont sympas, précise Patrice Laloum. Ça devient à la mode ». Et de noter, également, un frémissement du côté de Beaujardin et du vieux Saint-Pierre-des-Corps et sa vie de village, qui attire les jeunes couples. « D'une manière générale, on remarque un certain recentrage en centre-ville, sans doute pour des questions de commodités et de coûts de déplacement moindres, ajoute-t-on à la Chambre départementale des notaires. La première couronne connaît des difficultés en matière de transactions alors qu'auparavant, les pavillons dans ces zones étaient préférés. » Mais c'est Tours-sud qui attire son attention, avec le projet de réhabilitation de la zone industrielle du Menneton, décidé par la municipalité de Serge Babary en 2015. La zone doit effectivement accueillir des résidences et plusieurs activités économiques. 

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      • LA DÉFISCALISATION, UNE OPPORTUNITÉ ?

        Des disparités marquées des prix selon les quartiers peuvent être accentuées par les opportunités de défiscalisation. « Avec l'extension du périmètre du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (Pmsv-Loi Malraux), les prix, dans le quartier de la cathédrale, dépassent parfois les 3 000 € le mètre carré, indique Patrice Laloum. Des produits anciens rénovés peuvent atteindre 4 000 €. » Les prix ont également flambé pour les anciennes soieries du quartier Paul Bert, où « tout est déjà vendu malgré des prix élevés ». Plus préoccupants encore, la pratique du Airbnb, qui permet de louer son appartement à des vacanciers, donne lieu à des acquisitions d'appartements uniquement destinés à cette pratique. Et cela contribue à faire monter les prix. « Ce sont des appartements très déco, achetés cher mais à forte rentabilité », précise Patrice Laloum. Selon lui, « les choix faits par Jean Royer, à qui l'on reprochait de faire de Tours un petit Paris aseptisé, portent leurs fruits, si l'on compare à des villes comme Le Mans, au tissu industriel certes plus riche, mais moins attrayante en termes de cadre de vie. »